전세사기? 나랑은 상관없는 이야기일 것 같죠? 하지만 매년 수천 건의 피해가 발생하는 현실 속에서, 지금 이 글이 당신의 보증금을 지켜줄 수 있습니다.
안녕하세요! 몇 해 전, 저 역시 전세계약을 앞두고 마음이 복잡했던 적이 있어요. 겉으로 보기엔 깔끔한 아파트였지만, 등기부등본을 직접 떼어보니 근저당이 너무 많이 잡혀 있어서 깜짝 놀랐죠. 그때 “와, 내가 직접 안 봤으면 어쩔 뻔했지?” 싶었던 기억이 납니다. 실제로 전세사기를 당한 사람들의 대부분은 ‘설마 내가 당하겠어?’라는 마음으로 기본적인 확인도 하지 않고 계약을 진행했어요. 그래서 이번 글에서는 실제로 내 보증금을 지키기 위해 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트를 정리해봤어요. 이 글을 끝까지 읽고 나면, 최소한 전세사기로부터 내 자산을 지킬 확률은 10배는 높아질 겁니다. 그럼 지금부터 하나씩 체크해볼게요!
목차
1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본
전세사기 예방의 출발점은 바로 등기부등본 열람입니다. 해당 부동산의 실제 소유자, 대출 여부, 권리관계 등을 확인할 수 있는 핵심 문서예요. 특히 요즘은 ‘갭투자’나 ‘명의 위장’ 사기 등이 많기 때문에, 공인중개사의 말만 듣지 말고
반드시 계약 당일 오전에 최신본을 직접 떼어보는 습관
이 필요합니다.
- 소유자와 계약 상대방(임대인)이 동일한가?
- 근저당권 설정 여부 및 채권최고액 규모는?
- 가압류, 경매개시, 전세권 등의 타 권리 설정 여부는?
2. ‘보증금 > 근저당’이면 절대 계약 NO!
해당 부동산에 잡힌 근저당(대출)이 내 보증금보다 크다면? 경매 시 은행이 먼저 배당받고, 나는 한 푼도 못 받을 수 있어요. 그래서 반드시 보증금은 근저당보다 '선순위'에 있어야 하고, 가능하면 대출 자체가 없어야 가장 안전합니다.
| 확인 항목 | 설명 |
|---|---|
| 등기부등본 '을구' 확인 | 채권최고액 = 실제 대출금의 약 120%로 기재됨 |
| 내 전세보증금과 비교 | 보증금이 채권최고액보다 작아야 안전 |
| 근저당 있는 매물 피하기 | 가능하면 담보 없는 깔끔한 물건을 선택 |
3. 임대인의 실제 거주 여부 + 실명 확인
전세사기 유형 중 ‘바지사장’ 계약이 꽤 많습니다. 즉, 임대인이 실소유자가 아닌 경우죠. 계약 전에 반드시
신분증과 등기부등본 상 소유주 이름 일치 여부
, 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서를 직접 확인해야 합니다.
- 임대인 = 등기부등본 소유주?
- 대리 계약 시, 위임장 + 인감증명서 필수
- 해당 주소지에 다른 세입자가 있는지 주민센터 세대주 열람
4. 전입신고·확정일자 가능한 주택인지 사전 확인
보증금을 지키는 핵심은 전입신고와 확정일자입니다. 하지만 일부 건물은 구조나 용도상 전입 자체가 불가능하거나, 확정일자 효력이 없는 경우도 있어요. 이런 경우엔 대항력과 우선변제권을 갖지 못하게 되어 보증금이 위험해집니다.
- 오피스텔인데 '업무용'으로 되어 있는 경우 – 전입 불가
- 불법건축물, 다가구 주택 중 분리 등기 안 된 호실
- “전입은 안 하셔도 됩니다”라는 중개사의 말 = 위험
계약 전, 관할 주민센터에 해당 주소지로 전입신고 및 확정일자 부여가 가능한지 미리 문의해보세요. 5분 전화로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
5. 중개사 사무소 등록번호 및 책임 범위 확인
계약서를 정식 등록된 공인중개사를 통해 작성하는 것도 매우 중요합니다. 무등록 중개업자나 명의만 빌린 중개사무소는 보증금 피해 시 아무런 보호를 받을 수 없습니다. 공인중개사 등록증과 책임보험 가입 여부, 그리고 계약서 작성 주체까지 꼼꼼히 확인하세요.
- 사무실 출입문에 공인중개사 등록증 게시 여부
- 계약서상 공인중개사 실명 + 개업 등록번호 기재 여부
- 공동 중개 시, 어느 중개사가 최종 책임지는지도 반드시 확인
| 체크 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당, 가압류 확인 |
| 근저당 여부 | 보증금이 대출보다 앞서야 안전 |
| 임대인 신원 | 신분증, 위임장, 대리인 여부 |
| 전입 가능 여부 | 전입신고 및 확정일자 가능한지 |
| 중개사 등록 | 정식 등록번호, 책임자 명시 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
아닙니다. 보증보험은 최종 수단일 뿐, 가입 자체가 거절되거나 보증금 일부만 보상되는 경우도 있습니다.
보험보다는 사전 확인이 더 확실한 예방법입니다. 보험만 믿고 확인 없이 계약하는 건 위험합니다.
인터넷 등기소(법원 홈페이지) 또는 인근 등기소에서 열람 및 발급이 가능합니다.
비용은 700원이며, PDF로 즉시 열람 가능합니다. 계약 당일 오전에 최신본 확인이 핵심입니다.
원칙적으로는 피하는 것이 안전하지만, 보증금이 근저당보다 앞서 있고, 보증보험 가입이 가능하면 예외적으로 계약할 수 있습니다.
담보 우선순위가 명확할 때만 계약하며, 반드시 특약으로 명시하고 보증보험까지 확인하세요.
전세사기는 더 이상 뉴스 속 남의 이야기가 아닙니다. 계약 전 단 10분의 확인만으로 수천만 원의 내 자산을 지킬 수 있다면, 절대 게을리해서는 안 되겠죠. 오늘 소개한 5가지 실전 체크리스트는 복잡하지도 않고, 특별한 지식 없이도 누구나 직접 확인할 수 있는 항목들입니다. 저도 예전에 이런 글을 미리 봤다면 훨씬 수월하게 계약을 진행했을 거예요. 여러분도 반드시 직접 서류를 확인하고, 중개사를 믿되 검증도 병행하는 ‘준비된 임차인’이 되시길 바랍니다. 안전한 전세 생활, 정보가 지킵니다!
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