전세계약 시 반드시 넣어야 할 특약 조항 TOP 5 (보증금 보호부터 전입신고까지 한 번에!)

 

그 작은 특약 하나가 수천만 원을 지켜준다는 사실, 알고 계셨나요? 전세계약 전 반드시 체크해야 할 필수 특약 5가지를 정리했습니다.

안녕하세요! 저도 몇 년 전 전세집을 구하면서 계약서 특약 부분을 그냥 넘어갔다가 정말 큰일 날 뻔했던 기억이 있어요. 그때는 잘 몰라서, “그냥 사인만 하면 되는 거 아닌가?” 생각했는데… 아니더라고요. 특히 전세는 보증금 액수가 어마어마하잖아요. 그런데 말 한마디, 한 줄 문장 하나에 따라 내 돈이 지켜지기도 하고 사라지기도 하더라고요. 그래서 오늘은 실전에서 정말 많이 쓰이고, 법적으로도 강력한 보호를 받을 수 있는 특약 조항 5가지를 정리해봤어요. 이 글만 읽고 가도 여러분의 전세계약은 훨씬 안전해질 거예요. 그럼 바로 시작할게요!  참고로 전세 계약 시 복비가 터무니없이 비싸다면 아래의 글을 확인해 보시기 바랍니다.

 

복비 아끼는 5가지 팁｜절대 중개사 눈치 안 보면서 협상하는 법

 

목차

1. 전입신고 및 확정일자 완료 보장 조항 2. 근저당권 설정 금지 또는 선순위 권리 없음 명시 조항 3. 임대인 미납 세금 발생 시 책임 명시 조항 4. 중도해지 시 위약금 조건 명시 조항 5. 보증금 반환 시기와 조건 명시 조항 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 전입신고 및 확정일자 완료 보장 조항

전세 보증금을 지키는 가장 기본이자 강력한 방법은 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 완료해야만 '대항력'과 '우선변제권'을 얻을 수 있어요. 특히 임대인이 중간에 주소 이전을 제한하거나 명의 변경을 할 경우, 큰 문제가 생길 수 있습니다. 아래 특약 문구를 넣어두면 그런 리스크를 미리 차단할 수 있습니다.

📝 추천 특약 문구

“임차인은 계약금 지급일로부터 ○일 이내 전입신고 및 확정일자를 완료하며, 임대인은 이를 방해하거나 제한하지 않는다.”

2. 근저당권 설정 금지 또는 선순위 권리 없음 명시 조항

계약 직후 임대인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받으면? 나의 보증금이 후순위로 밀려 날아갈 수도 있습니다. 그래서 계약 당시 선순위 권리관계가 없음을 확실히 하고, 계약 이후에도 근저당을 설정하지 않겠다는 약속을 받아내는 것이 핵심이에요.

📝 추천 특약 문구

“해당 부동산에는 계약일 기준 선순위 근저당권 및 기타 권리관계가 존재하지 않으며, 계약 이후에도 임대인은 추가로 근저당을 설정하지 않는다.”

3. 임대인 미납 세금 발생 시 책임 명시 조항

전입신고와 확정일자를 다 했는데도 임대인이 세금을 체납했다면? 국세청이 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요. 이런 상황을 미리 막기 위해선, 임대인의 세금으로 인해 발생하는 손해는 임대인이 책임진다는 조항을 꼭 넣어야 합니다.

📝 추천 특약 문구

“임대인의 세금 체납 또는 공과금 미납으로 인해 임차인의 보증금에 손해가 발생할 경우, 해당 손해는 임대인이 전적으로 책임진다.”

4. 중도해지 시 위약금 조건 명시 조항

계약기간 중간에 갑작스럽게 해지를 원하게 되는 경우가 생기죠. 이럴 때 가장 많이 분쟁이 발생하는 부분이 바로 위약금입니다. 계약 전부터 위약금 조건을 명확히 특약으로 정해두면 불필요한 갈등을 예방할 수 있어요.

📝 추천 특약 문구

“임대인 또는 임차인의 귀책사유로 계약이 중도 해지될 경우, 해지한 당사자는 계약금의 10%를 위약금으로 지급한다.”

5. 보증금 반환 시기와 조건 명시 조항

계약이 종료됐는데도 보증금이 바로 안 들어오는 경우, 정말 답답하죠. 퇴거 전후 언제까지 보증금을 반환해야 하는지 정확하게 명시해두는 것이 중요합니다. 지연 시 이자까지 청구할 수 있도록 조건도 함께 넣는 것이 좋습니다.

📝 추천 특약 문구

“임대인은 계약 종료일로부터 3일 이내에 보증금을 전액 반환하며, 지연 시 연 12%의 지연이자를 가산하여 지급한다.”

🧾 보너스 TIP: 특약은 반드시 서면으로 작성되어야 법적 효력이 생깁니다. 구두 약속은 소용없어요. 계약서 뒷면 특약란에 직접 작성하거나, 별도 A4 용지에 타이핑 후 날인하고 계약서에 첨부하세요. 사진 촬영도 필수!

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 특약이 구두로만 있으면 안 되나요?

안 됩니다. 법적 효력을 가지려면 서면 작성이 반드시 필요하며, 계약서에 첨부되거나 명시되어야 합니다.

A 서면으로 남겨야만 효력이 있습니다.

법정에서 인정받기 위해선 반드시 문서화되어 있어야 하며, 도장 또는 서명도 필수입니다.

Q 특약 문구는 계약서 어디에 작성하나요?

보통 계약서 뒷면의 '특약사항란'에 직접 기재하거나, 별도 A4 용지에 정리한 후 계약서와 함께 날인합니다.

A 뒷면 특약란 또는 별도 서류로 작성합니다.

두 방법 모두 법적 효력이 있으며, 반드시 날인 또는 서명이 포함되어야 합니다.

Q 전입신고와 확정일자는 언제까지 해야 하나요?

계약 직후 빠를수록 좋습니다. 일반적으로 계약금 지급 후 2~3일 내에 처리하는 것이 안전합니다.

A 계약 후 즉시, 늦어도 일주일 안에는 마쳐야 합니다.

지연될 경우 대항력과 우선변제권 확보에 불이익이 있을 수 있으므로, 가능한 빨리 진행하세요.

오늘 소개해드린 전세계약 특약 조항들, 생각보다 간단하지만 실질적인 보호 장치가 될 수 있다는 거 느끼셨죠? 저도 예전에는 '특약은 좀 까다로운 사람만 쓰는 거 아닐까?' 했는데, 알고 보니 그게 가장 똑똑한 계약 방법이더라고요. 특히 요즘처럼 전세사기 이슈가 많은 시기엔, 계약서 한 줄 한 줄이 정말 중요합니다. 이 글을 통해 여러분도 특약의 중요성을 확실히 이해하시고, 다음 계약 땐 꼭 적용해보시길 바라요. 내 소중한 보증금은 내가 지킨다! 다음 편에서도 실전에서 바로 써먹을 수 있는 꿀팁들로 찾아올게요 :)

 

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