전세 끼고 매매했을 때 취득세는? 실거래가 적용 기준과 세금 계산법 완벽 정리

 

전세가 끼어 있는 매물을 구입하려다 취득세 때문에 고민된 적 있으신가요? 단순히 매매가만 보고 계산했다가는 낭패를 볼 수 있어요.

안녕하세요, 요즘 집값도, 전세값도 오르다 보니 전세 끼고 매매하는 경우가 정말 많아졌죠. 저도 얼마 전 그런 매물을 검토하면서 ‘취득세는 어떻게 계산되지?’라는 의문이 들더라고요. 주변에서도 공인중개사 말만 듣고 세금 잘못 냈다가 가산세 맞은 사례도 꽤 많더라구요. 오늘은 여러분과 함께 전세보증금이 낀 부동산 매매 시 취득세를 정확히 어떻게 계산해야 하는지, 실제 사례와 함께 아주 쉽게 정리해드릴게요. 놓치면 진짜 손해니까 끝까지 함께 읽어주세요! 혹시 취득세 계산이 복잡하고 어려우시다면, 먼저 아래의 포스팅을 읽어 보시기 바랍니다.

 

부동산 취득세 계산기 : 세율표까지 한 번에 정리! (최신)

 

목차

전세 끼고 매매의 개념과 사례 국세청 및 지방세법 해석 기준 실무 사례로 보는 취득세 계산 오류 취득세 실수 방지 팁 취득세 계산 예시 테이블 자주 묻는 질문 요약 정리

전세 끼고 매매의 개념과 사례

‘전세 끼고 매매한다’는 건 말 그대로, 집을 매수하면서 기존 세입자의 전세보증금까지 승계하는 방식입니다. 즉, 집값은 5억 원인데 기존 세입자가 3억 원의 전세로 거주 중이라면, 실제로 매수자는 2억 원만 현금으로 내고 집을 소유하게 되는 셈이죠. 처음 보면 “어? 전세보증금은 내가 안 냈으니 취득세도 그만큼 줄어드는 거 아냐?”라고 착각하기 쉬워요. 하지만 세법상 그렇게 간단하지 않답니다.

세무 당국은 이 전세보증금까지 포함해서 전체 매매금액으로 보기 때문에, 전세보증금을 제외한 금액만 가지고 세금 신고를 했다가는 세무조사나 추징 대상이 될 수 있어요. 그래서 사례별로 정확한 취득세 계산 기준을 알고 접근하는 것이 아주 중요합니다.

국세청 및 지방세법 해석 기준

국세청은 전세를 끼고 사든, 전세를 빼고 사든 ‘매매계약서상 명시된 금액’이 실거래가이며, 그 금액 전부를 취득가액으로 간주합니다. 전세보증금은 ‘채무 인수’로 보기 때문에, 결국 내가 납부하지 않았더라도 내 재산이 된 것이죠. 지방세법 제10조 ①항에도 명확히 규정돼 있습니다.

법령 구분	내용 요약
국세청 해석	전세보증금 포함한 전체 매매가가 취득가액
지방세법 제10조	채무 인수(전세보증금 포함)도 과세표준으로 본다

실무 사례로 보는 취득세 계산 오류

세입자 보증금을 승계한 상태로 매매계약서를 작성할 때 취득세를 잘못 신고한 실제 사례는 꽤 많습니다. 특히 아래와 같은 케이스에서는 가산세까지 추가로 나올 수 있으니 주의하세요.

• A씨는 매매가 6억 중 2억만 신고하고 나머지 4억은 빠뜨림 → 추징세 발생
• B씨는 계약서에 실제 지급액(2억)만 명시 → 구청에서 실거래가 6억 추정 후 가산세 부과
• "전세보증금 안 냈으니 과세 안 되는 줄 알았다"는 무지로 인해 고통 받는 케이스 속출

취득세 실수 방지 팁

솔직히 저도 처음엔 헷갈렸어요. 전세보증금은 내가 내는 게 아니니까 빠지는 줄 알았거든요. 근데 절대 그렇지 않아요! 이런 실수, 세무서나 구청은 절대 봐주지 않아요. 그래서 아래 팁들을 꼭 기억하세요:

• 계약서에는 전체 매매가를 반드시 명시할 것
• 전세보증금도 취득가액 포함임을 인지할 것
• 취득세 계산기 사용 시 전체 매매가 기준 입력
• 세무사나 구청 세무과에 확인하면 더 안전

취득세 계산 예시 테이블

전세가 포함된 매매 시 어떻게 세금이 계산되는지 감이 안 오신다면, 아래 표를 참고해보세요. 실질 지급 금액과 무관하게 전체 매매가 기준으로 과세됩니다.

항목	금액
총 매매가	6억 원
전세보증금	4억 원
실제 지급액	2억 원
취득세 기준가	6억 원 (전체 매매가 기준)
취득세 (1주택자 기준)	약 720만 원 (지방교육세, 농어촌특별세 포함)

자주 묻는 질문 요약 정리

마지막으로 헷갈리는 질문들을 간단하게 요약해봤어요. 빠르게 확인해보세요!

• 전세보증금 제외하고 취득세 계산해도 되나요? ❌ 안 됩니다.
• 전세 포함돼서 억울한데 방법 없나요? ❗ 과세 원칙상 불가, 채무 인수로 간주됨
• 계약서상 금액 중요하나요? ✅ 매우 중요! 축소 기재 시 가산세 부과 위험

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 전세보증금을 안 냈는데 왜 취득세를 내야 하나요?

전세보증금을 인수하는 것은 일종의 채무 승계로 간주되어, 해당 금액도 취득가액에 포함되기 때문입니다.

A 실질 취득가액으로 보기 때문입니다

비록 실제 현금이 오가지 않더라도, 해당 부채를 인수했다는 사실 자체가 재산 취득으로 보기 때문에 전체 금액 기준으로 과세됩니다.

Q 계약서에 실제 납부금액만 쓰면 괜찮은가요?

계약서에 전체 매매가가 누락되면 과세 당국이 시세를 조사해 추정과세 및 가산세를 부과할 수 있습니다.

A 아니요, 전체 매매가를 명시해야 합니다

축소 기재는 부정신고로 간주되며, 향후 세무조사로 이어질 수 있습니다. 반드시 전체 금액을 기입하세요.

Q 실거래가와 과세표준이 다른 경우도 있나요?

매매계약서에 적힌 실거래가가 과세표준이 되지만, 특수관계인 거래 등 예외 상황에선 시가로 과세될 수도 있습니다.

A 특정 조건에서는 예외가 있습니다

정상적인 시장 거래가 아니라고 판단될 경우, 시세 조사 후 과세 표준을 재조정하기도 합니다.

Q 전세보증금을 포함한 전체 금액이 기준이면, 세입자가 나갈 때 부담되진 않나요?

전세보증금은 추후 반환해야 할 의무가 있지만, 부동산 취득 자체와는 별개로 간주되므로 취득 당시에는 과세 대상입니다.

A 취득세 기준과 자금부담은 별개입니다

취득세는 '재산을 취득한 시점'에 과세되며, 보증금 반환 여부와는 무관하게 전체 금액 기준으로 산정됩니다.

Q 전세 승계가 없고 세입자가 곧 나가는 조건이면 과세기준이 달라지나요?

세입자와의 계약이 종료되고 실제로 전세보증금을 인수하지 않으면, 인수한 금액이 없으므로 해당 부분은 과세 제외됩니다.

A 실제 인수 여부가 중요합니다

세입자가 나가기 전이라도 인수 의무가 없으면 그 금액은 과세 기준에서 제외될 수 있습니다. 단, 계약서에 명확히 기재되어야 합니다.

Q 계산 실수로 취득세 덜 냈을 경우 구제 방법은 없나요?

추가 납부와 함께 자진신고가 가능하지만, 신고 기한이 지나면 가산세가 붙을 수 있습니다.

A 자진신고 시 일부 감면될 수 있습니다

실수를 인지한 즉시 세무과에 자진신고를 하면, 일부 가산세를 감면받을 수 있습니다. 조속한 대응이 중요합니다.

여러분, 전세 끼고 매매하는 게 처음에는 자금 부담을 줄여줘서 좋아 보일 수 있지만, 세금 부분까지 꼼꼼하게 챙기지 않으면 나중에 크게 후회할 수도 있어요. 저도 예전에는 '보증금은 내가 안 냈으니 안 내도 되는 거 아냐?'라는 생각을 했었거든요. 하지만 지금은 계약서 한 줄, 세무 신고 한 줄이 얼마나 중요한지 절절히 느끼고 있어요. 이번 글을 통해 여러분도 꼭 취득세 기준과 계산 방법을 제대로 숙지하셨기를 바랍니다. 혹시 주변에 이런 사례로 헷갈려하는 분이 있다면 이 글을 공유해주세요.

 

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