"실거래가로 세금 낸다고 들었는데, 왜 내 재산세는 공시가격 기준이죠?" 헷갈리셨던 분, 오늘 제대로 정리해드립니다.
안녕하세요, 부동산 세금 때문에 머리 아프셨던 분들을 위해 오늘도 찾아온 블로그입니다! 요즘 친구들이랑 부동산 얘기하다 보면 꼭 나오는 질문이 있어요. “야, 그거 실거래가로 세금 내는 거 아냐?” 하는데, 실제로는 각 세금마다 적용 기준이 다 다르더라고요. 저도 예전엔 매매할 땐 실거래가, 보유세는 공시가격인 줄로만 알았는데요, 막상 알아보니까 같은 세금 안에서도 상황에 따라 기준이 달라지기도 해요. 그래서 이번 글에서는 진짜! 세금별 기준이 어떻게 다른지, 예외는 뭐가 있는지, 표로 한 눈에 정리해볼게요. 참고로 부동산 취득세 계산이 궁금하시다면, 아래의 포스팅을 확인해 보시기 바랍니다. 단 몇 초만에 알아보실 수 있습니다.
부동산 취득세 계산기 : 세율표까지 한 번에 정리! (최신)
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목차
실거래가 vs 공시지가 vs 공시가격 vs 시가표준액 차이
세금 기준 가격을 이해하려면 먼저 이 네 가지 용어의 차이를 정확히 알아야 해요. 실거래가는 우리가 실제 매매계약서에 적는 진짜 거래금액이고요, 공시지가는 표준지에 대해 국토교통부가 발표하는 땅값 기준이에요. 공시가격은 주로 아파트나 연립주택 같은 공동주택의 시세를 정부가 산정한 가격이고, 시가표준액은 단독주택이나 상가, 토지 등 개별 부동산에 대해 정한 기준시가랍니다.
| 용어 | 설명 | 적용되는 세금 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 실제로 계약한 매매가격 | 취득세, 양도소득세 |
| 공시지가 | 표준지 기준으로 산정한 토지 단가 | 재산세(토지) |
| 공시가격 | 정부 발표 공동주택 기준가격 | 종부세, 재산세, 건강보험료 |
| 시가표준액 | 개별 부동산의 기준시가 | 상속세, 증여세, 일부 취득세 |
① 취득세 계산 기준과 예외
취득세는 기본적으로 실거래가 기준이에요. 예를 들어 6억짜리 아파트를 샀다면, 1% 기준으로 600만 원의 취득세를 내야 해요. 단, 무상취득이나 상속의 경우엔 실거래가가 없으니
시가표준액
을 기준으로 계산되죠. 이 부분 헷갈리기 쉬워요.
② 양도소득세 실거래 기준 확인
양도소득세는 실거래가 기준으로 과세됩니다. 즉, 취득가와 양도가 모두 실거래가로 확정되어 있어야 하죠. 예를 들어 5억에 샀다가 7억에 팔면 2억의 차익에 대해 세금을 내는 구조예요. 단, 비정상적인 거래이거나 실거래 확인이 어렵다면 기준시가로 대체될 수 있어요.
- 실거래가가 원칙
- 기준시가는 예외적 상황에만
- 매매 이익에 직접 과세
③ 재산세 계산에 적용되는 기준
재산세는 실거래가와는 전혀 무관합니다. 공시가격이나 공시지가, 시가표준액 등을 기준으로 계산되죠. 아파트 같은 공동주택은 공시가격을 기준으로 하고, 토지는 공시지가, 단독주택은 시가표준액을 기준으로 해요. 그리고 여기에 공정시장가액비율을 곱하고, 정해진 세율을 적용해서 세금이 산출돼요.
④ 종합부동산세와 공정시장가액비율
종부세는 주택의 공시가격을 기준으로 해요. 다만 1주택자와 다주택자에 따라 적용 방식이 크게 달라지는데요, 특히 다주택자는 모든 주택의 공시가격을 합산해서 공정시장가액비율을 곱한 뒤 과세표준으로 삼아요. 여기에 지역이나 보유 기간, 조정대상지역 여부 등에 따라 세율이 더해지죠.
| 공시가격 합계 | 공정시장가액비율 | 과세표준 |
|---|---|---|
| 15억 원 | 80% | 12억 원 |
⑤ 상속세·증여세 기준 정리 및 예외
상속세나 증여세는 시가표준액이나 감정가를 기준으로 해요. 최근 거래가 있다면 실거래가가 반영되기도 하죠. 중요한 건 더 높은 가격 기준이 적용된다는 점이에요. 감정가가 더 높으면 감정가로, 실거래가가 있으면 실거래가로 세금을 매겨요.
- 시가표준액 또는 감정가 기준
- 최근 실거래가 있으면 실거래가 우선
- 감정가가 높으면 감정가 기준 적용
공시가격은 정부가 매년 정하는 기준가격으로 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 반면 실거래가는 실제 거래된 금액이라 시장 수요와 공급을 바로 반영하죠.
보통 시가표준액을 기준으로 상속세가 부과되지만, 감정평가를 받았거나 실거래가가 최근에 있는 경우 더 높은 금액 기준이 적용될 수 있어요.
매매의 경우는 맞습니다. 하지만 무상증여나 상속으로 취득하면 실거래가가 없기 때문에 시가표준액 기준으로 계산됩니다.
아니요. 재산세는 항상 정부가 정한 공시가격 또는 공시지가 기준으로만 산정됩니다. 실거래가는 아무 영향을 주지 않아요.
네, 실거래가가 없는 경우나 거래가 비정상적으로 판단될 경우, 기준시가를 적용해서 세금을 계산할 수 있어요.
네. 감정가가 시가표준액보다 높게 나올 경우 그 기준으로 세금이 부과되기 때문에 결과적으로 세금이 많아질 수 있습니다.
정리하자면, 부동산 세금은 세금의 종류와 거래 방식에 따라 전혀 다른 기준이 적용됩니다. 매매 시엔 실거래가가, 보유세는 공시가격이, 상속·증여 시엔 시가표준액이나 감정가가 사용되죠. 그래서 어떤 기준이 맞는지 고민되신다면, 먼저 "이 세금이 뭘 위한 건지"를 떠올려보시면 됩니다. 앞으로는 세금 계산 기준에 대해 더 이상 혼란 없이, 상황에 맞는 판단을 하실 수 있기를 바랄게요.
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